Desarrollo de Proyectos y Seguridad Jurídica
2016-09-20 00:00:00
Por Dr. Pedro Nicholson.
Comisión Instrumentos Legales, Tratamiento Fiscal y Financiamiento.

La seguridad jurídica de un país tiene relación directa con el conjunto de normas, regulaciones y leyes que hacen que los ciudadanos y extranjeros que de alguna forma interactúan en ese país, puedan prever con antelación el efecto de sus actos -y que ese efecto se mantendrá en el tiempo-. Ese conjunto de normas, regulaciones y leyes se complementa, por supuesto, con la acción de los jueces que los interpretan y eventualmente aplican. 
Cuando un desarrollador inmobiliario toma la decisión de impulsar un determinado proyecto, lo hace teniendo presente no sólo cuáles serían las formas más eficientes de financiación disponibles, sino también considerando en especial la normativa aplicable a ese proyecto.
En la Ciudad de Buenos Aires, el desarrollador deberá tener en cuenta en consecuencia el Código de Planeamiento Urbano, que es esencialmente el cuerpo normativo que regula el tejido urbano y distribuye los usos según la densidad de los distritos y según la intensidad de los distintos usos que se le de al suelo. Esto incluye el tratamiento de las Áreas de Protección Histórica y el respeto al Catálogo de Edificios Protegidos.
En forma adicional el desarrollador tendrá presente lo normado por los Códigos de Edificación que a su vez se complementan con las normativas de los Colegios Profesionales.
Este conjunto de normas es el que la Sociedad, por medio de sus representantes (Poder Ejecutivo, Congreso de la Nación, Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires, etc.) ha considerado beneficiosa, útil y necesaria para el crecimiento de sus ciudades.
En contrapartida, el desarrollador inmobiliario -al encarar un proyecto inmobiliario-, debe tener en cuenta y cumplir, con toda esta normativa que -como se mencionó- es la que la Sociedad ya consideró como valiosa e ineludible para el desarrollo de sus centros urbanos.
De haber cumplido el desarrollador con toda la normativa descripta, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires -por intermedio de sus respectivos departamentos- autorizará el proyecto y otorgará al desarrollador los respectivos permisos y habilitaciones. Habiendo entonces el desarrollador cumplido con toda la normativa y obtenido en consecuencia las habilitaciones respectivas, no debería este tener más obstáculos para el desarrollo de su proyecto que los avatares normales de nuestra economía. En otras palabras, en muchas ocasiones y una vez obtenidos todos los permisos para avanzar, el emprendedor se encuentra con un enjambre de amparos de vecinos u otros terceros que frenan su proyecto en forma arbitraria, creándose una litigiosidad totalmente evitable. Que no hace más que afectar la seguridad jurídica de la que hablamos al principio de este trabajo, y por lo tanto, a la inversión en un mercado esencial para nuestra economía como lo es el mercado inmobiliario, que es ni más ni menos, el principal generador de puestos de trabajo de nuestro país.
Al recibir y tramitar estos procedimientos judiciales, los jueces por su parte, deberían actuar con la mayor celeridad posible para avalar y permitir avanzar al desarrollador que efectivamente demuestre tener las habilitaciones y permisos otorgados por las autoridades competentes. Siempre teniendo en cuenta el artículo 10 del Código Civil y Comercial de la Nación que no sólo condena el abuso del derecho, sino también que instruye a los jueces a reponer cuanto antes la situación al estado anterior, al margen de imponer una indemnización a favor del afectado (en nuestro caso, el desarrollador). El ejercicio abusivo de los derechos es en efecto rechazado por nuestra legislación, y no debe nunca ser protegido si quiera mínimamente por los jueces al recibir y tramitar las causas judiciales. El rechazo debe ser inmediato. La Justicia no debe avalar la utilización de amparos como prenda o vehículo de negociación o extorsión al desarrollador.
Creemos que, en sintonía con estos preceptos, la autoridad administrativa encargada no sólo de otorgar los permisos y habilitaciones iniciales sino también el final de obra, debería tramitar estas autorizaciones en el menor plazo posible, para evitar al desarrollador, inversores y en su caso adquirentes, el menor daño posible generalmente causado por las dilaciones que este tipo de procesos produce en el desarrollo de los proyectos. Será en su caso bienvenida una mayor y más flexible interacción entre el privado emprendedor y el organismo público encargado de otorgar los avales correspondientes. 


20 NOV 2016
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